Income Tax: घर बेचने पर अब बदल गए इनकम टैक्स के नियम, देने होंगे अब 9 अलग-अलग तरीके के टैक्स

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Jambhsar Media Desk, New Delhi: अगर आप कोई प्रोपर्टी बेचने की सोच रहे तो आपके लिए अब एक बड़ी खबर है. घर बेचने के बाद अब टैक्स को लेकर एक बड़ा अपडेट निकलकर सामने आया है. जब भी आप कोई प्रॉपर्टी बेचते हैं तो आपको उस पर टैक्स देना पड़ता है, जिसे कैपिटल गेन कहा जाता है और कम से कम दो साल के बाद बेची गई कोई भी प्रॉपर्टी लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन के अंतर्गत आती है। लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन पर 20 प्रतिशत की फ्लैट दर से टैक्स लगाया जाता है।

बेचने के समय आप कितना मुनाफा कमा रहे हैं और उस समय तक महंगाई कितनी बढ़ गई है, इन चीजों पर विचार करने के बाद अर्जित लाभ पर कैपिटल गेन टैक्स देना होता है।

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इंडेक्सेशन मुद्रास्फीति को ध्यान में रखते हुए प्रॉपर्टी की ऑरिजिनल कॉस्ट को एडजस्ट करने की एक विधि है। यह एडजस्टमेंट आपकी प्रॉपर्टी की लागत को बढ़ाता है (जिससे आपका लाभ कम हो जाता है) और बदले में, आपके द्वारा भुगतान की जाने वाले टैक्स की राशि कम हो जाती है।क्लीयरटैक्स के अनुसार, “लॉन्ग टर्म कैपिटल असेट के अंतर्गत इंडेक्सेशन का लाभ मिलता है। अगर आप 30% वाले हाई टैक्स ब्रैकेट में आते हैं और लॉन्ग टाइम प्रॉपर्टी सेल कर रहे हैं तो आपको 20% टैक्स कैपिटल गेन के रूप में देना होगा।”

इंडेक्सेशन लाभ प्राप्त करें: यदि आप एक घर बेच रहे हैं और कम टैक्स देना चाहते हैं, तो यहां एक तरकीब है: “इंडेक्सेशन” का उपयोग करें। यह  महंगाई के कारण समय के साथ कीमतें कैसे बढ़ी हैं, घर की शुरुआती लागत को एडजस्ट करता है। ऐसा करने से, घर बेचने से होने वाला लाभ (कैपिटल गेन) कागज पर छोटा दिखता है, इसलिए आपको उस पर कम टैक्स देना होगा।

लेकिन यहां एक समस्या है: इस ट्रिक का उपयोग करने के लिए आपके पास कम से कम दो सालों तक घर का स्वामित्व होना चाहिए। यह केवल उन लोगों के लिए काम करता है जो प्रॉपर्टी को कुछ समय के लिए रखने के बाद बेच रहे हैं, उन लोगों के लिए नहीं जो तुरंत बेच देते हैं।

संयुक्त स्वामित्व: यदि आपके पास प्रॉपर्टी का सह-स्वामित्व है, तो सेल से होने वाले कैपिटल गेन को दोनों मालिकों के बीच उनके स्वामित्व हिस्सेदारी के आधार पर बांटा जा सकता है। ऐसा करने से, दोनों मालिक उन्हें उपलब्ध बेसिक छूट लितमिट का मैक्सिमम लाभ उठा सकते हैं, जिससे संभवतः कुल टैक्स कम हो जाएगा।

सेलिंग खर्च कम करें: याद रखें कि जब आप कैपिटल गेन की कैलकुलेशन कर रहे हों, तो आप सेल प्राइस से कुछ सेल खर्च घटा सकते हैं। सेल से जुड़ी ब्रोकरेज फीस जैसे प्रमुख खर्चों में कटौती की जा सकती है, जिससे कैपिटल गेन कम होगा और बदले में देय टैक्स भी कम होगा।

घर बेचने पर कैपिटल गेन टैक्स को कम करने के लिए, आप घर में दो साल से ज्यादा समय तक रह सकते हैं और इसे बढ़ाने या रेनोवेशन पर किए गए सभी खर्चों की रसीदें अपने पास रख सकते हैं। इन खर्चों को घर की लागत में जोड़ा जा सकता है और टैक्स योग्य कैपिटल गेन राशि को कम करने में मदद मिल सकती है।

नई प्रॉपर्टी खरीदें (धारा 54 के तहत छूट): रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी की सेल पर टैक्स बचाने के सबसे लोकप्रिय तरीकों में से एक है कैपिटल गेन को किसी अन्य रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी को खरीदने में लगा देना। सेल से एक साल पहले या दो साल बाद नई प्रॉपर्टी खरीदें।

वैकल्पिक रूप से, सेल के बाद तीन साल के भीतर एक नई प्रॉपर्टी का कंस्ट्रक्ट करें। यदि आप बिल्डर के साथ फ्लैट बुक करते हैं, तो कृपया सुनिश्चित करें कि फ्लैट की पूरा होने की तारीख तीन साल की अवधि के भीतर हो।

घर की सेल पर व्यक्तिगत लोगों और हिंदू अविभाजित परिवारों के लिए लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन को टैक्सेशन (आयकर अधिनियम, 1961 की धारा 54 के तहत) से छूट दी गई है अगर:

कैपिटल गेन का उपयोग दूसरा घर खरीदने या निर्माण करने के लिए किया जाता है।
नया घर पुराने घर की सेल के एक साल पहले या दो साल बाद खरीदा जाता है।
पुराने घर की सेल के तीन साल के भीतर नया घर बनाया जाता है।
केवल एक अलग से घर खरीदा/निर्माण किया जाता है।
खरीदी या कंस्ट्रक्ट जा रही प्रॉपर्टी भारत की राष्ट्रीय सीमाओं के भीतर है।
आप नए घर पर रहना शुरू करने के बाद उसे तीन साल तक नहीं बेचते हैं।

यदि नई प्रॉपर्टी की कॉस्ट सेल राशि से कम है, तो छूट केवल आनुपातिक रूप से लागू होती है। बचे हुए पैसे को धारा 54EC के तहत छह महीने के अंदर दोबारा निवेश किया जा सकता है।

सीएनके के पार्टनर पल्लव प्रद्युम्न नारंग ने कहा, “उदाहरण के लिए, धारा 54 के मामले में, यदि किसी व्यक्ति ने घर बेचने से 5 करोड़ रुपये का लॉन्ग टर्म गेन कमाया। नए घर पर 3 करोड़ रुपये खर्च किए, और 2 करोड़ रुपये कैपिटल गेन खाता योजना में लगा दिए, तो उसे कुल छूट 5 करोड़ रुपये की मिलेगी।”

नई रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी खरीदें (धारा 54F के तहत छूट):  ऐसे मामलों में जहां आप रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी के अलावा कोई अन्य प्रॉपर्टी बेचते हैं, लेकिन प्राप्त आय का उपयोग नई रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी खरीदने के लिए करते हैं, तो आप छूट का दावा कर सकते हैं।

नया घर या तो सेल से एक साल पहले या सेल के दो साल बाद खरीदा जाना चाहिए, या सेल के बाद तीन साल की अवधि के भीतर इसका निर्माण किया जाना चाहिए।
पूर्ण छूट के लिए, पूरी सेल इनकम का फिर से निवेश किया जाना चाहिए। यदि केवल कैपिटल गेन का उपयोग किया जाता है, तो छूट अनुपात के हिसाब से दी जाती है।
इस छूट का दावा करते समय विक्रेता के पास नई खरीदी गई प्रॉपर्टी को छोड़कर एक से अधिक रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी नहीं होनी चाहिए।

बांड में निवेश (54EC के तहत छूट):  यदि आप प्रॉपर्टी में कैपिटल गेन को फिर से निवेश करने के इच्छुक नहीं हैं, तो उन्हें बांड में डालने पर विचार करें।
अपने कैपिटल गेन को सरकार द्वारा निर्दिष्ट बांडों में निवेश करके, आप टैक्स से छूट प्राप्त कर सकते हैं। इस लाभ का दावा करने के लिए प्रॉपर्टी बिक्री के छह महीने के भीतर निवेश करें। इन बांड्स की लॉक-इन अवधि 5 साल है।
मान लीजिए, मिस्टर A को अपने फ्लैट की बिक्री पर 30 लाख रुपये का लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन हो रहा है। वह इससे होने वाले मुनाफे को NHAI द्वारा जारी बांड में निवेश करने पर विचार कर रहे हैं।

तो, कैपिटल गेन को NHAI द्वारा जारी बांड में निवेश किया जा सकता है और छूट के रूप में दावा किया जा सकता है और पूरे कैपिटल गेन पर 30 लाख रुपये की छूट दी जाएगी।

 टैक्स लॉस हार्वेस्टिंग:  निवेशकों द्वारा अक्सर इस्तेमाल की जाने वाली एक चतुर वित्तीय रणनीति में उन सिक्योरिटी को बेचना शामिल होता है जिनमें नुकसान हुआ हो। नुकसान का एहसास करके, या “हार्वेस्टिंग” करके, निवेशक लाभ और आय दोनों पर टैक्स की भरपाई कर सकते हैं।

म्यूचुअल फंड या शेयरों की बिक्री से होने वाले नुकसान का उपयोग प्रॉपर्टी की सेल पर कैपिटल गेन की भरपाई के लिए किया जा सकता है। इसके अलावा, यह अप्रोच आपके पोर्टफोलियो को रीबैलेंस करने में उपयोगी हो सकती है।

कैपिटल गेन को कैपिटल गेन अकाउंट स्कीम (CGAS) में निवेश करें: अगर आप घर बनाने और फ्लैट खरीदने के लिए पैसा नहीं लगा पा रहे और बॉन्ड में भी पैसा नहीं लगाना चाहते, तो आप उस असेसमेंट ईयर के लिए सार्वजनिक बैंकों के CGAS में निवेश कर सकते हैं।

आयकर रिटर्न दाखिल करते समय, आप CGAS में पैसे के लिए छूट का दावा कर सकते हैं। हालांकि, CGAS में जमा रकम का उपयोग 3 साल के भीतर किया जाना चाहिए, अन्यथा आपको उस राशि पर टैक्स देना होगा।

मैन्युफैक्चरिंग में लगी कंपनी के शेयरों में लाभ फिर से निवेश करें:  नारंग के अनुसार, एक अपेक्षाकृत कम ज्ञात प्रावधान, धारा 54 GB भी है, जिसमें कोई भी व्यक्ति रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी की बिक्री से लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन को एक योग्य कंपनी के शेयरों में पुनर्निवेश कर सकता है जो मैन्युफैक्चरिंग में लगी हुई है।

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